O que são mais-valias?

Publicada por Descomplicado em

📘 O que são mais-valias?

As mais-valias são os lucros obtidos com a venda de um bem ou direito, quando o valor de venda é superior ao valor de aquisição (compra).

  • Se houver prejuízo (valor de venda inferior ao de compra), chama-se menos-valia.

Exemplos típicos:

  • Venda de imóveis (casas, terrenos, prédios).
  • Venda de ações, quotas ou outros valores mobiliários.
  • Alienação de direitos (ex: concessões, patentes).

🏠 Mais-valias imobiliárias

Cálculo

Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição – Despesas dedutíveis

  • Valor de aquisição: preço pago na compra, atualizado por coeficiente monetário (exceto imóveis comprados após 2000, que já não sofrem atualização).
  • Despesas dedutíveis:
    • Obras de valorização realizadas nos 12 anos anteriores à venda (com faturas).
    • Despesas com a compra/venda (IMT, Imposto de Selo, escritura, registos, comissão de mediação imobiliária).
  • Valor de venda: preço declarado na escritura (ou o valor patrimonial tributário, se for mais alto).

Tributação

  • Apenas 50% da mais-valia é sujeito a IRS.
  • Esse valor é englobado com os restantes rendimentos e tributado segundo a taxa progressiva de IRS aplicável.

Isenções e regimes especiais

  1. Habitação própria e permanente:

    • Se reinvestires o valor da venda (deduzido do eventual crédito à habitação liquidado) na compra de outra habitação própria e permanente em Portugal ou UE/EEE até 36 meses depois ou 24 meses antes, ficas isento de tributação sobre a mais-valia.
    • Também se aplica a terrenos para construção de habitação própria e permanente.

  2. Contribuintes com mais de 65 anos ou reformados:

    • Isenção se o valor da venda for aplicado, nos 6 meses seguintes, num contrato de seguro de vida, fundo de pensões ou equivalente.

  3. Imóveis comprados antes de 1 de janeiro de 1989 (antes do Código do IRS entrar em vigor):

    • Totalmente isentos de tributação.

📈 Mais-valias mobiliárias (ações, quotas, obrigações, fundos, etc.)

Cálculo

Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição – Despesas (comissões, taxas de bolsa, etc.)

Tributação

  • Taxa autónoma de 28% (pode optar pelo englobamento se compensar).
  • Não há redução de 50% (aplica-se o total do ganho).
  • Para residentes em Portugal:
    • Podem englobar com outros rendimentos se a taxa progressiva for mais vantajosa.
  • Para não residentes: regra geral pagam 28% sobre o ganho em Portugal (salvo tratados de dupla tributação).

🔄 Compensação de menos-valias

  • Menos-valias podem ser deduzidas a mais-valias da mesma categoria.
  • Exemplo: prejuízos na venda de ações podem ser abatidos a ganhos de outras ações.
  • Se o resultado for negativo, pode ser reportado para os 5 anos seguintes (no caso de valores mobiliários).

🧾 Declaração no IRS

  • Declaradas no Anexo G (ou Anexo G1 se isentas).
  • Prazos: entrega da declaração de IRS até 30 de junho do ano seguinte.
  • É obrigatório indicar:
    • Identificação do bem vendido.
    • Datas de compra e venda.
    • Valores de aquisição e alienação.
    • Despesas e encargos.

⚖️ Resumo rápido

  • Imóveis: só 50% tributado, com possibilidade de isenção em certos casos.
  • Ações/quotas/obrigações: 28% sobre a mais-valia, sem redução.
  • Menos-valias: podem compensar ganhos.
  • Exceções importantes: imóveis antes de 1989, reinvestimento em habitação própria, reinvestimento por reformados +65 anos.

🏠 Exemplo 1 – Venda de Imóvel


Compra: apartamento em 2010 por 150.000 €


Venda: em 2024 por 250.000 €


Despesas:


Escritura e registos na compra: 2.000 €


Obras em 2018: 20.000 €


Comissão imobiliária na venda: 5.000 €




Cálculo da mais-valia:


1. Valor de venda: 250.000 €



2. Valor de aquisição: 150.000 €



3. Despesas dedutíveis: 2.000 + 20.000 + 5.000 = 27.000 €



4. Mais-valia = 250.000 – 150.000 – 27.000 = 73.000 €




Tributação:


Só 50% é sujeito a IRS → 36.500 €


Este valor é somado ao rendimento coletável do agregado e tributado segundo as taxas progressivas de IRS (que em 2024 vão até 48%).



👉 Se o contribuinte reinvestir os 250.000 € (ou o valor restante depois de amortizar crédito) numa nova habitação própria e permanente em até 36 meses, a mais-valia pode ficar isenta.



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📈 Exemplo 2 – Venda de Ações


Compra: 1.000 ações da empresa X em 2022 a 10 €/ação → 10.000 €


Venda: em 2024 a 15 €/ação → 15.000 €


Comissões de corretagem: 100 € (compra) + 100 € (venda)



Cálculo da mais-valia:


1. Valor de venda: 15.000 € – 100 € = 14.900 €



2. Valor de aquisição: 10.000 € + 100 € = 10.100 €



3. Mais-valia = 14.900 – 10.100 = 4.800 €




Tributação:


A totalidade é sujeita a imposto → **4.800 €

Perfeito ✅ Vou organizar uma tabela prática com os principais cenários de mais-valias imobiliárias em Portugal, para que fiques com um guia rápido.



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🏠 Guia rápido das mais-valias imobiliárias


Situação Tributação Observações


Imóvel comprado antes de 1 de janeiro de 1989 ❌ Isento Não entra em IRS, mesmo que seja vendido mais caro.

Imóvel comprado depois de 1989 ✅ 50% da mais-valia é sujeito a IRS (taxas progressivas até 48%) Calcula-se: Venda – Aquisição – Despesas.

Venda de habitação própria e permanente e reinvestimento em nova habitação própria e permanente (em PT ou UE/EEE) ❌ Isento Reinvestimento até 36 meses após ou 24 meses antes da venda. Só conta o valor reinvestido (descontando crédito pago).

Venda de habitação própria e permanente, sem reinvestimento ✅ 50% tributado em IRS Mesmo cálculo normal.

Venda de habitação por reformado ou pessoa com +65 anos, se aplicar valor em seguro de vida/fundo de pensões/contrato equivalente ❌ Isento Investimento até 6 meses após a venda.

Imóvel herdado e vendido ✅ Regra normal (50% tributado) O valor de aquisição é o VPT à data da herança. Despesas de escritura e imposto sucessório podem ser dedutíveis.

Venda com menos-valia (prejuízo) ❌ Não há imposto Não se paga nada, mas também não há compensação com outros rendimentos (menos-valias imobiliárias não compensam mobiliárias).

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⚖️ Resumo rápido


📌 50% da mais-valia de imóveis pós-1989 é tributado em IRS.


📌 Habitação própria tem várias isenções se houver reinvestimento.



📌 Isenções especiais: imóveis pré-1989, reformados com reinvestimento em produtos financeiros, reinvestimento em habitação.


📌 Despesas com obras, escrituras, registos, IMT e comissão imobiliária reduzem a mais-valia.

video explicatico:

https://www.youtube.com/watch?v=09X-pHuHsVg




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